Transformar FM: De Centro de Custos a Motor de Resiliência

Em muitas organizações, a Gestão de Instalações (FM) ainda é vista como um centro de custos, centrado em manter as luzes acesas e os edifícios em conformidade. No entanto, a forma como as instalações e os ativos são geridos determina cada vez mais se a empresa pode resistir a choques, proteger pessoas e dados e continuar a servir os clientes quando as coisas correm mal.

Estudos recentes do sector sublinham esta mudança. O Global State of Facilities Management Report 2025 da JLL descreve um momento de "da sala da caldeira à sala da direção": O FM está a emergir como uma função estratégica que molda diretamente a resiliência operacional, a experiência dos ocupantes e o valor da empresa a longo prazo. A resiliência já não é abstrata. Está patente no tempo de atividade, nos tempos de recuperação e na capacidade de adaptar os edifícios e as infra-estruturas ao clima, à energia e à volatilidade do mercado.

Este artigo descreve quatro formas práticas de as equipas de gestão de instalações e ativos se tornarem motores de resiliência para a empresa e termina com uma simples lista de verificação para auto-avaliação.

A resiliência começa com os ativos, não apenas com os planos

Alavanca 1 - Mapeamento da criticidade: concentrar-se no que realmente importa

O primeiro passo para passar do "arranjo de coisas" para a resiliência é compreender quais os ativos mais importantes para a continuidade do negócio, o que vai além de rótulos genéricos como "prioridade 1" e requer critérios de criticidade estruturados: impacto na segurança, impacto nas operações, impacto nos clientes, impacto no ambiente e conformidade. Normas como a ISO 55001 incentivam explicitamente a gestão de ativos baseada no risco, em que os recursos são priorizados de acordo com as consequências de uma falha.

Com um mapa de criticidade claro, as equipas de FM podem:

• Definir o tempo de inatividade máximo aceitável por ativo ou sistema.
• Alinhar os níveis de serviço e os tempos de resposta à importância do negócio.
• Dar prioridade às inspeções e ao trabalho preventivo nos ativos de maior risco.

Na prática, isto pode significar classificar os painéis elétricos principais e os geradores de emergência de um hospital como críticos de topo, enquanto a iluminação decorativa permanece pouco crítica. No sector da logística, as portas das docas e o equipamento de triagem teriam uma classificação mais elevada do que o AVAC não essencial dos escritórios. O objetivo é associar as prioridades técnicas ao impacto comercial e não a uma urgência subjectiva.

Alavanca 2 - Da manutenção reativa à manutenção preventiva e preditiva baseada no risco

Décadas de práticas de fiabilidade e de gestão de ativos mostram que confiar principalmente na manutenção corretiva conduz a custos de ciclo de vida mais elevados, mais tempo de inatividade não planeado e maiores riscos de segurança. A manutenção preventiva reduz a probabilidade de avaria, enquanto as técnicas preditivas - utilizando sensores e análises de dados - detetam problemas antes de estes perturbarem as operações.

Os organismos industriais e os estudos governamentais sublinham sistematicamente que a manutenção planeada e baseada no risco é uma das formas mais rentáveis de melhorar a fiabilidade. Quando as equipas de FM combinam o mapeamento da criticalidade com estratégias preventivas e preditivas, podem:

• Programar intervenções quando o impacto comercial é menor.
• Reduzir a repetição de falhas, abordando as causas de raiz e não apenas os sintomas.
• Demonstrar, com dados, como as despesas de manutenção protegem as receitas e a segurança.

Por exemplo, em vez de tratar todas as unidades de telhado da mesma forma, uma equipa pode utilizar dados históricos de avarias, tempo de funcionamento e consumo de energia para identificar quais as unidades com maior probabilidade de falhar sob stress térmico e ajustar os planos de manutenção em conformidade.

Alavanca 3 - Resiliência da energia e dos serviços públicos

A resiliência não se limita a evitar interrupções; trata-se também de fazer face à turbulência energética e climática. Na Europa, os edifícios continuam a ser um dos maiores consumidores de energia e as novas diretivas visam transformar o parque imobiliário para um desempenho quase nulo em termos de energia e de emissões até 2030 e posteriormente. Para os responsáveis pelas instalações, este facto cria um duplo desafio: garantir um funcionamento ininterrupto e, ao mesmo tempo, reduzir o consumo e as emissões.

Uma estratégia energética orientada para a resiliência inclui normalmente:

• Monitorização em tempo real da eletricidade, gás, aquecimento e arrefecimento ao nível do local e do sistema.
• Limiares e alertas claros para padrões anómalos que possam indicar falhas ou desperdícios.
• Cenários para a resposta à procura, energia de reserva e corte de carga, alinhados com as prioridades da empresa.

Os relatórios políticos sobre a eficiência energética da UE sublinham que a renovação e a melhoria das operações dos edifícios podem permitir poupanças de energia significativas nos edifícios públicos e comerciais, com benefícios diretos para a segurança e os custos da energia. As equipas de instalações estão na linha da frente dessa mudança.

Leia o nosso guia CSRD + ISO 55001

Alavanca 4 - Conformidade e preparação para auditorias como seguro de resiliência

A regulamentação é outra dimensão da resiliência. As normas ambientais, de segurança e de gestão de ativos exigem cada vez mais que as organizações documentem a forma como gerem os riscos, mantêm os activos e comunicam a energia e as emissões. Ao abrigo da CSRD, por exemplo, as empresas devem divulgar as emissões de gases com efeito de estufa de âmbito 1, 2 e 3 e demonstrar planos credíveis para as reduzir.

As equipas de instalações e ativos detêm os dados críticos necessários para estas divulgações: utilização de energia, desempenho do equipamento, perdas de refrigerante, histórico de manutenção e muito mais. Quando esta informação está fragmentada em folhas de cálculo e sistemas locais, a resposta a auditorias ou a perguntas de investidores torna-se lenta e propensa a erros. Quando é consolidada numa única plataforma de gestão de ativos e instalações, as organizações podem:

• Produzir provas consistentes de manutenção e inspeções.
• Mostrar como as decisões sobre ativos apoiam a redução de riscos e a descarbonização.
• Ligar o desempenho dos edifícios aos objetivos de sustentabilidade e resiliência a nível empresarial.

A conformidade torna-se então mais do que um "exercício de caixas de seleção": ela sustenta uma narrativa de resiliência credível.

Descubra a nossa plataforma FM

Uma lista de verificação simples: o FM é um motor de resiliência na sua empresa?

As equipas de gestão de instalações e ativos podem utilizar perguntas como estas para avaliar a sua posição:

• Dispomos de um inventário completo de ativos com uma importância crítica claramente definida para a empresa?
• Podemos ver, num único local, o estado de manutenção e o historial de falhas dos sistemas críticos?
• Monitorizamos a energia e os serviços públicos para detetar precocemente riscos e ineficiências?
• Estamos preparados para responder a perguntas difíceis sobre o desempenho dos edifícios, as emissões e os riscos dos ativos colocadas por auditores, investidores ou entidades reguladoras?

Se a resposta a várias destas perguntas for "ainda não", o lado positivo é claro: há uma margem significativa para reforçar a resiliência através de uma melhor gestão dos ativos e das instalações.

Próximos passos

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